審判實務|銀行按揭購房在離婚時的補償款計算公式
夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產如何分割？婚姻法解釋（三）第10條對此作了原則性規定，但并沒有明確補償款的計算方法。本文試從房屋價值構成分析人手，依據被普遍接受的日常經驗法則，劃定應當按照共同財產分割的本金部分和增值部分的范圍，從而找到了一個能夠普遍適用的房屋中共同財產價值的計算方法。
一、目前審判實務中出現的計算方法
為了計算公式表述方便，計算公式中用到的房屋價值、貸款金額等相關數據，本文分別用不同的英文字母代表，對應關系如下：
A＝買房時房屋價值（合同中房屋總價）
B＝結婚時房屋價值（評估或雙方認可的價值）
C＝離婚時房屋價值（評估或雙方認可的價值）
D＝購房首付款金額
E＝按揭貸款金額
F＝按揭貸款總還款額
H＝婚前個人還貸額（含本息）
J＝結婚時按揭貸款賬戶余額（結婚時未償還貸款本金）
K＝婚內夫妻共同還貸額（含本息）
L＝離婚時按揭貸款賬戶余額（離婚時未償還貸款本金）
先舉一個實例：
案例一：甲婚前個人商業按揭貸款購買房屋，在購買房屋兩年后與乙結婚，婚前個人還貸24期。甲乙結婚5年后離婚，夫妻共同還貸60期。采用等額本息還款方式，總貸款期限25年。主要數據取萬位整數：
該案例具有代表性，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚前用個人財產還貸，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下。針對這種房屋，離婚時，如協議不成，房屋應歸甲所有，尚未償還貸款由甲個人償還。房屋中應當按照共同財產分割的價值，審判實務中出現的主要方法有如下幾種：
該方法是用離婚時房屋價值乘以婚內夫妻共同還貸額占買房時房屋價值加上按揭貸款利息總額之和的比例。F是按揭貸款總還款額，E是按揭貸款金額，（F-E）就是按揭貸款利息總額。即：
該方法是用離婚時房屋價值乘以婚內夫妻共同還貸額占買房時房屋價值加上已經償還利息之和的比例。(H+K）是已償還貸款總額，(E-L）是已償還貸款本金，兩者相減就是已償還貸款利息。即：
該方法是用離婚時房屋價值扣減離婚時尚未償還貸款本息總額乘以婚內夫妻共同還貸額占買房時房屋價值加上按揭貸款利息總額之和的比例。F是按揭貸款總還款額，（H＋K）是已償還貸款總額，兩者相減就是尚未償還貸款本息總額，（F-E）就是按揭貸款利息總額。即：
該方法是用婚內夫妻共同還貸額加上房屋婚內增值額乘以婚內夫妻共同還貸額占實際已付款總額的比例。（C-B）是房屋婚內增值額，D＋H＋K是實際已付款總額。即：
上述方法中，方法一是多數法院處理此類問題的計算方法，[1]方法二是被有些人認為相對公平的計算方法，[2]方法三是北京一些法院曾經采用的計算方法（現已不用），方法四則是在一些訴訟中當事人的訴訟請求采用的計算方法。上述方法的計算結果相差很大，但實務中大家各執己見，以至于無法簡單地用對錯來判斷。那么，到底有沒有一個有說服力的可以普遍適用的計算方法呢？如果有，又是什么呢？本文力求解決這一問題。
二、對條塊分割法的驗證
用條款分割法計算案例一的房屋中應當按照共同財產分割的價值是：
用條款分割法計算出來的房屋中應當按照共同財產分割的價值是否正確呢？這需要從三個方面來判斷，一是分割的范圍是否正確，二是參與分割的對象是否正確，三是用以分割的比例是否正確。
? 分割的范圍是否正確
案例中盡管房屋現價值是300萬元，但這里的房屋價值是在沒考慮債務情況下的價值，如果考慮到債務因素，房屋的實際價值是要扣減房屋債務（貸款賬戶余額58萬元）的。財產分割，分割的應該是實際價值，誰分得房屋，誰承擔房屋的債務，所以分割房屋時，房屋的債務是不需要分擔的。如果非要按照房屋現價值進行分割，就要同時對房屋的債務進行分擔，人為使財產分割復雜化，沒有必要。因此，分割的范圍應該是房屋價值扣減房屋債務后的實際價值，又由于平衡償還貸款本金的需要，房屋債務相應調整為平均本金賬戶余額。案例中，貸款賬戶余額是58萬元，平衡償還貸款本金后，貸款平均本金賬戶余額是48.18萬元。條塊分割法作為共同財產分割的范圍包括兩部分，一部分是共同償還貸款平均本金及其對應的增值，即表四中有淺色底紋的區域；一部分是貸款平均本金賬戶余額的增值，即表四中有深色底紋的區域。作為個人財產分割的范圍是個人區域及個人增值區域。無論是共同財產，還是個人財產，均不包括貸款平均本金賬戶余額區域，所以分割的范圍是正確的。
? 參與分割的對象是否正確
在房屋本金和增值額構成房屋總價值的情況下，貸款利息不屬于本金，也不屬于增值，因此不是房屋價值的組成部分。在計算收益時，利息和本金都屬于成本，房屋價值減去本金和利息是房屋的收益。在分割房屋整體或某一部分的房屋價值或房屋增值時，參與分割的對象應該是房屋本金，而不包括利息。案例中參與分割的對象就是共同償還貸款本金9萬元對應的共同償還貸款平均本金18.82萬元，所以條塊分割法以共同償還貸款平均本金作為參與分割對象是正確的。
? 用以分割的比例是否正確
用以分割的比例就是參與分割的對象占全部分割對象的比例。條塊分割法作為共同財產分割的范圍包括兩部分，不同的區域使用了不同的分割比例。以平均本金房屋價值構成表（表四）為例，有淺色底紋的區域即GT區和GTZZ區的分割比例，參與分割對象是共同償還貸款平均本金，全部分割對象是房屋的全部本金。在房屋本金和增值額構成房屋總價值的情況下，房屋本金一定是增值起始時間的房屋價值。因共同享有房屋增值的時間開始于共同償還按揭貸款的時間，因多數是結婚的時間，所以房屋的本金通常是結婚時的房屋價值，而不是購買時的房屋價值。案例中160萬元房屋增值的起始時間是甲乙結婚時，所以300萬元房屋價值的本金就是甲乙結婚時的房屋價值，即140萬元。有深色底紋的區域即YEZZ區的分割比例，針對該區域，條塊分割法連續使用了兩個比例。
第一個比例是以貸款平均本金賬戶余額作為參與分割對象，全部分割對象是房屋本金，即增值起始時間的房屋價值。這個比例解決的是貸款平均本金賬戶余額對應多少房屋增值。第二個比例是以共同償還貸款平均本金作為參與分割對象，全部分割對象是實際總出資。這個比例解決的是貸款平均本金賬戶余額對應的房屋增值中有多少是共同財產價值，符合按照出資比例進行分配的一般原則。條塊分割法使用的3個分割比例，參與分割對象和全部分割對象正確，又符合按照出資比例分配的一般原則，所以用以分割的比例是正確的。
三、 對補償計算方法的探尋
婚姻法解釋（三）第10條第1款規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。第2款規定：依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
婚姻法解釋（三）第10條第2款明確了在協議不成時，產權登記一方對另一方進行補償的范圍和補償原則。補償范圍包括兩部分，一是雙方婚后共同還貸支付的款項，二是上述款項相對應財產的增值部分。補償原則是婚姻法第三十九條第一款的規定，即人民法院根據財產的具體情況，依照顧子女和女方權益的原則判決。探尋補償款的計算方法，只需明確房屋中應當按照共同財產分割的價值即可，補償原則是實務中結合具體案情的法律適用問題。所以，本文旨在搞清楚婚姻法解釋（三）第10條第1款規定情形的房屋中，應當按照共同財產分割的價值。
先看一簡單的房屋價值構成表（表一）：
表一是個人按揭貸款購買房屋并償還部分銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時間結點，房屋有一定自然增值情況下的房屋價值構成表。粗實線方框代表計算時間結點的房屋價值總額，粗虛線左側區域代表房屋本金部分，右側區域代表房屋增值部分。本金部分又細分為3個區域，分別是個人支付首付款區域（GR 1區），個人償還貸款本金區域（GR 2區），貸款賬戶余額區域（YE區）。在增值部分也細分為3個區域，與本金部分3個區域橫向對應，分別是個人增值一區（GRZZ1區）、個人增值二區（GRZZ2區）、余額增值區（YEZZ區），GRZZ2區中還有一條細虛線，細虛線與粗虛線之間的區域是利息區，利息區從屬于GRZZ2區。
如果把房屋購買總價視為房屋的全部本金的話，房屋本金由首付款和貸款金額組成。個人償還一定貸款的情況下，房屋本金由首付款、償還貸款本金和貸款賬戶余額組成。假定支付一定的房屋本金，就對應一定比例的房屋，則一定比例房屋的增值一定對應該比例的本金。根據這一日常經驗法則，可以肯定表一中GRZZ1區是GR1區相對應的財產增值部分，GRZZ2區是GR2區相對應的財產增值部分。由于GR2區是以貸款支付，貸款需要支付利息，但利息并不屬于本金，只能算GR2區的成本，GRZZ2區扣除GR2區的利息成本，就是GR2區的收益。
貸款賬戶余額是計算時間結點尚未償還的本金部分。沒有付出即沒有收益，根據這一日常經驗法則，表一中YEZZ區并不是YE區相對應的財產增值部分。自然增值收益的取得歸功于本金的投人，根據這一日常經驗法則，斷定YEZZ區是GR1區和GR2區共同對應的財產增值部分。
再看稍微復雜一些的房屋價值構成表（表二）：
表二是甲個人支付首付款按揭貸款購買房屋，在償還第一期按揭貸款前與乙結婚，婚后用共同財產償還銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時間結點，房屋有一定自然增值情況下的房屋價值構成表。根據前述日常經驗法則，表二中GRZZ區是GR區相對應的財產增值部分，GTZZ區是GT區相對應的財產增值部分，GTZZ區扣減GT區的利息是GT區的收益，YEZZ區是GR區和GT區共同對應的財產增值部分。根據按出資比例分配增值的一般原則，忽略付款的時間因素和貨幣的通脹因素，按照GR區與GT區的比例，可以確定YEZZ區屬于共同財產價值的數額。
表二中，有淺色底紋的區域即GT區和GTZZ區，是全部應當按照共同財產分割的區域。有深色底紋的區域即YEZZ區，是一定比例應當按照共同財產分割的區域，這個比例就是共同償還貸款本金占共同償還貸款本金與個人支付首付款之和的比例，同時也是共同償還貸款本金占結婚時房屋價值與離婚時貸款賬戶余額之差的比例。
有人主張“若婚后一直由夫妻共同財產還貸，尚未償還的抵押債務所對應的的婚后增值也應是夫妻共同財產”，[3]即YEZZ區是GT區相對應的財產增值部分，則忽略了同屬于本金投人部分的個人支付首付款的貢獻，將YEZZ區整體都作為夫妻共同財產，勢必導致共同財產價值的虛增。
最后看一復雜的，也是最常見的一種房屋價值構成表（表三）：
表三是甲個人支付首付款按揭貸款購買房屋，婚前個人償還部分銀行貸款，然后與乙結婚，婚后用共同財產又償還銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時間結點，房屋有一定自然增值情況下的房屋價值構成表。表三與表二和表一的不同主要在于房屋價值的本金部分，表一和表二是把房屋購買總價視為房屋的本金，表三是把甲乙結婚時間結點的房屋價值作為房屋價值的本金。甲乙結婚時間結點的房屋價值中，除去該時間結點的房屋債務外，均屬于甲個人所有，由個人支付首付款、個人償還貸款本金及婚前房屋增值3部分組成，相當于表一的房屋全部價值中除YE區以外的價值。為便于理解，可以假設甲在與乙結婚的時間結點重新辦理一筆銀行貸款，貸款金額與原按揭貸款賬戶余額相同，就是表三中GT區與YE區之和，甲用新貸清償舊貸，那么在甲乙結婚時，房屋的按揭貸款金額就是原貸款的賬戶余額，結婚時間結點房屋價值減去按揭貸款的數額就相當于首付款，就是表三中的GR區。同樣根據前述日常經驗法則，表三中GRZZ區是GR區相對應的財產增值部分，GTZZ區是GT區相對應的財產增值部分，GTZZ區扣減GT區的利息是GT區的收益，YEZZ區是GR區和GT區共同對應的財產增值部分。根據按出資比例分配的一般原則，忽略付款的時間因素，按照GR區與GT區的比例可以對YEZZ區進行分配，確定屬于共同財產價值的數額。
表三中，有淺色底紋的區域即GT區和 GTZZ區，是全部應當按照共同財產分割的區域。有深色底紋的區域即YEZZ區，是一定比例應當按照共同財產分割的區域，這個比例就是共同償還貸款本金占結婚時房屋價值與離婚時貸款賬戶余額之差的比例。
用本文第一部分提到的相關數據，計算出表三中有淺色底紋區域的價值，加上有深色底紋區域的價值乘以共同償還貸款本金占結婚時房屋價值與離婚時貸款賬戶余額之差的比例，得出房屋中應當按照共同財產分割的價值計算公式：
本公式只適用于采用等額本金還款方式的情況，如果采用的是等額本息還款方式，每期還款金額相同，但還款本金由少到多遞增，相同還款金額在不同還款階段償還的本金并不相同，而且相差很大。對于采用等額本息還款方式或自由還款方式的情況，如果用該公式計算，計算結果會少于應該獲得的補償數額，等于是讓獲得補償款一方承擔了房屋后續的一定利息。為了解決這個問題，在計算共同償還貸款本金時，就不能使用J-L這個公式，因為這個公式得出的是實際償還本金，而應該用婚內共同還貸額折算的平均本金?；閮裙餐€貸額折算的平均本金，就是用婚內共同還貸額乘以平均本金比。平均本金比就是按揭貸款金額占已償還貸款金額與計算時間結點賬戶余額之和的比例?？梢岳斫鉃樵谟嬎銜r間結點一次性提前清償貸款，貸款金額與還款總額的比例，計算公式為：K×E／H＋K＋L。使用婚內共同還貸額折算的本金后，貸款賬戶余額就要相應地使用平均本金賬戶余額，計算公式為：J－K×E／H＋K＋L。使用共同償還貸款平均本金后，房屋價值構成表會略有調整，即平均本金房屋價值構成表（表四）：
表四與表三的不同就是表四中使用的是共同償還貸款平均本金，表四中的GT區比表三中的GT區明顯增多，而表四中的YE區比表三中的YE區則相應減少。
為了使公式看起來更簡潔，把共同償還貸款平均本金公式用P來代表，平均本金賬戶余額就是J-P。將P和J-P代入前述公式后得出房屋中應當按照共同財產分割的價值計算公式：
因為該計算方法是通過對房屋價值進行條塊分割的方式探尋出來，所以筆者將該方法命名為條塊分割法。
